서울과 과천·성남(분당·수정)·하남·광명을 뺀 경기도 전역이 투기과열지구에서 해제됩니다. 인천·세종시는 조정대상지역에서도 해제되고 서울과 경기 4개 지역을 빼고 전부 규제지역에서 해제됩니다. 국토교통부는 10일 제4차 주거정책심의위원회에서 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'을 심의, 의결하고 결과를 발표했습니다.
서울·경기 4곳 제외 전국 규제지역 해제. 15억 초과 주담대 내달부터 허용
수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥용인 수지·기흥, 동탄2동탄 2를 투기과열지구에서 해제했고 조정대상지역은 수원 팔달·영통·권선·장안,·영통·권선·장안, 안양만안·동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥·처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원), 인천 중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구가 해제 대상입니다.
정부는 앞서 지난 6월과 9월 두 차례 규제지역을 해제했고, 이번 수도권의 대거 해제에 따라 규제지역은 서울, 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명만 남았습니다.
규제지역에서 풀리면 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 등의 규제가 완화되는데 특히 부동산과 관련한 각종 규제도 풀립니다. 양도세 비과세 요건인 실거주(2년) 의무가 사라지며, 재당첨 및 분양권 전매 제한 등 청약 규제도 또한 풀리게 됩니다. 투기과열지구 15억 원 초과 아파트에 대한 주담대 금지도 내달 1일부터 해제됩니다.
‘해당 시·군 거주 무주택자’로 제한했던 규제지역 내 청약 무순위 신청 자격에서 거주지 요건이 폐지되며 생애최초 주택구입자에 대한 세제 지원요건도 대폭 완화합니다. 생애최초 구입자에게 200만 원 한도에서 취득세를 감면하고, LTV 완화 등을 시행하고 있습니다.
조정대상지역이란?
조정대상지역은 주택 가격,, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하여 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 등에 대해 국토교통부 장관이 지정하는 지역입니다. 지정되면 주담대 시 LTV와 DTI의 제한을 받게 되고 분양권 전매와 1순위 청약 자격 등에서도 규제를 받게 됩니다.
1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하여 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
2. 주택가격, 주택거래량, 미분양 주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역
국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역
1. 과열 지역
직전월(조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가 격상 승률이 해당 지역이 포함된 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.
- 가. 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대15대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역
- 나. 직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위) 전매거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가한 지역
- 다. 시·도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하인 지역
2. 위축 지역
직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가 격상 승률이 마이너스 1.0 퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.
- 가. 직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매 거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 감소한 지역
- 나. 직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양 주택의 수가 전년 동기 대비 2배 이상인 지역
- 다. 시·도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균을 초과하는 지역
조정대상지역으로 지정되면
1. 해당 지역은 주담대 시 담보인정비율(LTV)이 50%, 총부채상환비율(DTI)이 50%로 제한
2. 다주택 양도소득세 중과와 함께 장기보유 특별공제 배제, 분양권 전매 시 50% 단일 세율 적용, 1순위 청약 자격 강화 등 부동산 규제
3. 주담대 실행일로부터 1년 이상 거주의무가 부여되며 2채 이상 보유자의 조정대상지역 담보 LTV는 0원
4. 다만 조정대상지역만으로는 재건축 조합원 지위양도(10년보유+5년거주+1가구1주택)나 15억 초과 주담대에는 제한이 없으며 이는 투기과열지구부터 제한
투기과열지구나 투기지역으로 지정된 경우 조정대상지역과 동일한 규제내용이 있다면 국민에게 더 불리한 것으로 자동 적용된다(LTV 40% 등).
조정대상지역에서 해제
국토교통부 장관은 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역의 지정을 해제하여야 합니다.
조정대상지역으로 지정된 지역의 시·도지사 또는 시장·군수·구청장은 조정대상지역 지정 후 해당 지역의 주택 가격이 안정되는 등 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 국토교통부 장관에게 그 지정의 해제를 요청할 수 있습니다.
조정대상지역에서 해제되면
1. 1순위 청약자격이 완화
2. 분양권 전매제한도 6개월로 단축
3. 분양권 양도세 중과(일괄 50%)도 기간별 일반 과세
4. 1가구 1주택 비과세 요건도 실거주 2년에서 2년 이상 보유로 완화
5. 대출 조건
▷주담대 비율(LTV) 60%, 총부채상환비율(DTI) 50%에서 LTV 70%, DTI 60%로 완화
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